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por Fabrício Chicca*
Primeiro, vou estabelecer em leovegas casino qual segmento vamos focar as discussões, começando pelas questões legais. No texto de 3️⃣ Carlos Vainer publicado no Blog de Juca Kfouri, o autor refere-se às questões legais expressas por Sônia Rabelo, jurista, no 3️⃣ Diário do Rio. No primeiro parágrafo, ela não é capaz de expressar com a nitidez necessária quem é o proprietário 3️⃣ do terreno, que não é a Caixa, um banco público, mas sim um Fundo de investimento imobiliário, portanto fiscalizado pela 3️⃣ CVM, cujo cotista é o FGTS, administrado pela CEF.
Causa surpresa que a propriedade do terreno não seja explicitada no início 3️⃣ do texto. Bem como as obrigações de um Fundo de investimento, criado para atuar em leovegas casino uma Parceria Público Privada 3️⃣ PPP em leovegas casino uma área de operação urbana, informações importantes para que se possa discutir conceitualmente o tema em leovegas casino 3️⃣ questão.A autora, de fato, e com propriedade, refere-se à Constituição, citando: "é a letra i do art. 5º do Decreto-lei 3️⃣ 3365 que diz: " i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de 3️⃣ urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, paraleovegas casinomelhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou 3️⃣ ampliação de distritos industriais". Contudo, no mesmo artigo 5º, no item "n", lê-se que é considerado utilidade pública "a criação 3️⃣ de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves". Isso quer dizer que, segundo a constituição um estádio se enquadra 3️⃣ em leovegas casino algum dos items acima, possivelmente planos de urbanização visando melhor utilização econômica. Algumas linhas abaixo, no § 1º, 3️⃣ lê-se que a construção ou ampliação de distritos industriais inclui o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e 3️⃣ atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas.
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O texto indica que 3️⃣ é factível e previsível que entidades privadas, desde que previamente cadastradas, sejam partes interessadas em leovegas casino desapropriações, no caso o 3️⃣ exemplo refere-se a indústrias, mas mesmo assim, trata-se de governo desapropriando área privada para outras entidades privadas. A autora refere-se 3️⃣ à Constituição como instrumento para prevenir que qualquer poder executivo exerça deliberadamente o direito constitucional à desapropriação sem que haja 3️⃣ interesse público, cometário justo, mas a Constituição menciona que estádios têm utilidade pública. O restante do texto, uma vez que 3️⃣ a autora não acerta na questão da propriedade do terreno e desconsidera a PPP, torna a teoria das questões legais 3️⃣ frágeis e pueris.
Em seguida, o autor refere-se à quantidade de estádios na cidade do Rio de Janeiro, hoje três, e 3️⃣ depois do estádio do Flamengo, quatro. Três estádios significam que dois clubes precisam dividir um estádio, fato raro no futebol 3️⃣ moderno e prejudicial a grama. Curiosamente, uma análise rápida e comparativa sugeriria que três estádios não são suficientes.
Em São Paulo, 3️⃣ cada clube da série A tem seu próprio estádio, além do Pacaembu recentemente privatizado, e de uma dezena de outros 3️⃣ estádios relevantes na região metropolitana da cidade, como a Arena Barueri, o Anacleto Campanella, o Bruno José Daniel, o Estádio 3️⃣ Primeiro de Maio, o Canindé, entre outros.No passado o Maracanã abrigava os quatro times da cidade, apesar de todos eles 3️⃣ também jogarem em leovegas casino seus estádios (Gávea, Laranjeiras, São Januário e Caio Martins/General Severiano). Além do tamanho do gramado ser 3️⃣ 16% maior, com atletas percorrendo distâncias maiores durante os jogos, a exigência da qualidade dos gramados era mais baixa e 3️⃣ o no Maracanã era, via de regra, muito ruim. Aquela qualidade não seria possível hoje.
Uma comparação internacional talvez seja mais 3️⃣ relevante. No Grande Buenos Aires, excluindo a capital argentina, ou seja, em leovegas casino seu entorno. há 11 estádios para pelo 3️⃣ menos 20 mil pessoas, dois em leovegas casino Avellaneda, um em leovegas casino Banfield, três em leovegas casino La Plata, um em leovegas casino 3️⃣ Lanús, um em leovegas casino Lomas de Zamora, um em leovegas casino Morón, um em leovegas casino Quilmes, um em leovegas casino Temperley, um 3️⃣ em leovegas casino Vicente Lopez, um em leovegas casino Villa Maipú e um em leovegas casino Victoria. Portanto, são 24 estádios dentro da 3️⃣ Grande Buenos Aires, uma cidade comparável em leovegas casino tamanho, não em leovegas casino geografia, com o Rio de Janeiro, vale destacar. 3️⃣ E ainda há outros tantos menores, como em leovegas casino Sarandí, para 16.000 torcedores;
Londres é outro exemplo, mesmo que seja considerado 3️⃣ a farta disponibilidade de transporte público da cidade. Não é apenas a casa dos 40 principais times de futebol, mas 3️⃣ também de centenas de equipes amadoras e semi-amadoras, muitas das quais possuem seus próprios estádios ou campos.Os 11 maiores clubes 3️⃣ da capital inglesa competem nas ligas profissionais, que incluem as quatro primeiras divisões, totalizando 92 times. Pela capacidade de seus 3️⃣ estádios, são eles: Tottenham 62 mil, Arsenal 60 mil, West Ham 60 mil, Chelsea 41 mil, Crystal Palace 26 mil, 3️⃣ Fulham 25 mil e Brentford 12 mil na 1ª divisão; Millwall 20 mil e Queens Park Rangers 18 mil na 3️⃣ 2ª; e Charlton 27 mil e AFC Wimbledon5 mil na 3ª divisão.
Além disso há ainda Wembley, de propriedade da FA 3️⃣ (Football Association), com capacidade para 90 mil torcedores. Sem falarmos que na cidade existem equipamentos similares com impacto na malha 3️⃣ urbana, caso de estádios para Rugby como o Twickenham, que comporta 82 mil, além dos mais modestos, Twickenham Stoop e 3️⃣ StoneX Stadium para 14 e 10 mil torcedores, respectivamente. Ainda olhando para Londres, Wembley sugere o que deveria ser o 3️⃣ destino no Maracanã: ser administrado pela CBF, mesmo que o texto não tenha comentado sobre isso, vale o destaque.
Outra menção 3️⃣ contestável refere-se à distância entre os estádios do Maracanã e o futuro, do Flamengo. A cidade do Rio de Janeiro 3️⃣ tem a maior dificuldade para expansão imobiliária do Brasil. Tratar como insensatez a proximidade entre equipamentos apenas pela distribuição espacial 3️⃣ é uma teoria que seria reprovada em leovegas casino qualquer banca de doutorado na Sorbonne ou na UFRJ.
A desigualdade da abrangência 3️⃣ do transporte público dita uma equação cujo resultado colocará equipamentos dessa magnitude em leovegas casino locais próximos, onde há acesso relativamente 3️⃣ abrangente a transporte públicos e grandes vias. Portanto, qualquer urbanista trata as regiões centrais das cidades como áreas ideais, de 3️⃣ fácil chegada, portanto democratizando o acesso.
O posicionamento do equipamento de acordo com a disponibilidade de transporte público e acesso dos 3️⃣ torcedores seria mais inteligente do que propor uma distribuição homogênea de equipamentos urbanos, cada um, por exemplo, a 10 km 3️⃣ de distância uns dos outros. Como seria levar 70 mil torcedores a Guaratiba, ou mesmo a Barra da Tijuca?
Citando Buenos 3️⃣ Aires novamente, e considerando a geografia menos complexa da cidade, ao redor de La Bombonera (57 mil) há outros três 3️⃣ estádios a menos de 4 quilômetros de distância. Caso do Tomás Adolfo "Palácio" Ducó, do Huracán (48 mil), e os 3️⃣ de Avellaneda, Libertadores de America, para 42 mil, do Independiente, e o Presidente Perón, El Cilindro do Racing, para 41 3️⃣ mil torcedores. Os últimos distam apenas 200 metros um do outro.
Hoje já não é possível realizar eventos de grande porte 3️⃣ em leovegas casino São Januário e no Maracanã nos mesmos dias, por questões de circulação e segurança. Mesmo que os estádios 3️⃣ fossem a 10 km de distância, os eventos não ocorreriam simultaneamente e situação idêntica ocorre com o Nilton Santos, "Engenhão".
Em 3️⃣ seguida, o autor refere-se a um problema legítimo: a pouca ativação em leovegas casino dias que não houver jogos. Nesse ponto, 3️⃣ faltou aprofundar-se mais nas questões urbanas locais, no edital do leilão e nos planos do Fundo de Investimento para o 3️⃣ terreno. A área permaneceu desocupada por 20 anos, contaminada, murada e abandonada. Confirmamos com incorporadoras que operam no Rio de 3️⃣ Janeiro o pequeno interesse do mercado imobiliário.
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Com essa perspectiva, há um plano para o terreno elaborado pelo Fundo. Lembremos, o proprietário é um Fundo 3️⃣ de Investimento que foi criado para ser o braço privado na Parceria Público-Privada (PPP) que desenvolveria a região do Porto 3️⃣ Maravilha, ou seja, atuaria para desenvolver a região como um fomentador e não um especulador que pode sentar no terreno 3️⃣ e esperar a melhor hora de colocá-lo no mercado.
No site do Fundo lê-se que "tem por finalidade promover a reestruturação 3️⃣ urbana da Área de Especial Interesse Urbanístico por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público 3️⃣ da região do Porto do Município do Rio de Janeiro, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais 3️⃣ e futuros moradores, e à sustentabilidade ambiental e sócio-econômica da região".
A prefeitura é o "P" que refere-se a parte pública. 3️⃣ O Fundo tem como objetivo desenvolver a região, fomentar o desenvolvimentoimobiliário, ora como investidor, ora como proprietário de terrenos e 3️⃣ CEPACS. O mercado nunca absorveu o potencial da região, e com isso, o terreno encalhou. Muito grande para um empreendimento 3️⃣ comercial ou residencial (117 mil m² antes da desapropriação e 86 mil m² com a exclusão da área do terminal 3️⃣ Gentileza), não havia como ser vendido pelo valor imaginado pelo Fundo.
Duas questões são relevantes: a primeira refere-se ao potencial construtivo 3️⃣ originalmente pensado para o terreno, que comportaria torres de escritórios de 50 andares. O potencial construtivo para aquele terreno específico 3️⃣ foi definido para que o terreno abrigasse torres de escritórios. Mas atualmente, o mercado do Rio de Janeiro tem uma 3️⃣ vacância de 35% nos escritórios, de acordo com a JLL, empresa imobiliária que emite relatórios periódicos sobre o mercado. Ou 3️⃣ seja, não há demanda para escritórios, e possivelmente o terreno ficaria vazio por muitos anos.
A segunda questão relevante foi o 3️⃣ movimento do Fundo para melhorar aleovegas casinoperfomance financeira. Em 2024, quando estava em leovegas casino estado de iliquidez, seu relatório 3️⃣ sugeria a venda dos ativos por valores menores do que aqueles pagos originalmente, demonstrando que o terreno não tinha procura.
Para 3️⃣ tentar viabilizar a comercialização da área, uma consultoria foi contratada para apresentar master plan e estratégia de venda dos ativos 3️⃣ da área em leovegas casino questão. O documento, disponível no site do Fundo, sugere o desmembramento do terreno em leovegas casino quatro 3️⃣ partes: duas seriam destinadas a projetos residenciais, e duas, de frente para a Avenida Francisco Bicalho, para edifícios de escritórios. 3️⃣ Confirmamos a informação de que o Fundo iria de fato desmembrar o terreno.
O autor brevemente toca nesse ponto, mas sem 3️⃣ a profundidade necessária. Enquanto considero legítima a discussão sobre o que seria melhor para a cidade, um estádio ou edifícios 3️⃣ comerciais e residenciais, o texto falha em leovegas casino relatar que a parte dos edifícios comerciais não seria lançada nos próximos 3️⃣ anos e a ativação da região seria comprometida.
A discussão que deveria ser mais aprofundada debateria o que seria melhor para 3️⃣ a cidade: um estádio, potencialmente operacional em leovegas casino seis anos, ou edifícios residenciais, com ativação positiva, mas não excelente, já 3️⃣ que se tratariam de condomínios murados, com entrada única e terrenos vazios, por muitos anos, para futuro desenvolvimento de escritórios.
Além 3️⃣ disso, edifícios de escritórios têm ativação limitada e, nos finais de semana teriam efeitos reduzidos. A possibilidade de um shopping 3️⃣ é remota; ainda que todos os terrenos sejam vendidos para residenciais e todos estejam ocupados, a área de influência primária 3️⃣ medida através de isócrona de cinco minutos, distância dirigindo até o empreendimento em leovegas casino todas as direções, seria muito fraca 3️⃣ para os padrões atuais desses centros comerciais. Essa informação também foi confirmada por mim junto a empresas desenvolvedoras de shopping. 3️⃣ O próprio terminal Gentileza ainda tem 90% de suas lojas vazias, com uma área locável relativamente pequena de 1.770m2.
Por outro 3️⃣ lado, a ativação que o estádio poderia provocar fora dos dias de jogos é significativa. A localização atrairá turistas e 3️⃣ haverá um movimento constante, como hoje acontece na sede do clube. Em São Paulo, o Allianz Parque, em leovegas casino julho 3️⃣ de 2024 teve 15 mil visitantes, potencialmente gerando 180 mil visitantes ano, o que seria metade dos visitantes do Maracanã 3️⃣ em leovegas casino 2024.
É factível que boa parte desses 360 mil também visitem o estádio do Flamengo. O ponto é: estádios 3️⃣ de futebol, bem geridos, contribuem para a ativação das regiões, apenas existindo em leovegas casino algum lugar. No caso, em leovegas casino 3️⃣ frente a rodoviária do Rio não dá para não considerar o potencial de ativação imediata, mesmo durante as obras.
Para o 3️⃣ futuro estádio do Flamengo há outras exigências. Um pouco mais de esmero por parte do autor o levaria ao item 3️⃣ 4.2.6 do edital, que exige integração com o entorno, usos diversos ao redor do estádio, como lojas, museu, restaurantes, bares 3️⃣ e serviços, públicos e privados. Além disso, o projeto deverá prever o desenvolvimento do uso do equipamento, privilegiando uma visão 3️⃣ urbana de 24 horas de utilidade, durante todos os dias da semana.
Para isso, o edital sugere iluminação, projeção, fachada ativa 3️⃣ e priorização da mistura de diversas dimensões de Áreas Brutas Locáveis (ABL) com a finalidade de atração de negócios e 3️⃣ consumidores. O projeto do estádio deverá prever a integração com áreas verdes e espaços livres públicos, promovendo o bem-estar da 3️⃣ comunidade local, combatendo ilhas de calor usando arborização, paredes verdes e jardins para retenção de enxurradas. Tudo isso exigido no 3️⃣ edital.
A parte legítima que não foi discutida pelo autor e é continuação da discussão acima deveria ser o debate sobre 3️⃣ o que seria melhor para a cidade, considerando a realidade: o estádio e todas as exigências acima, ou os terrenos 3️⃣ vazios ou no futuro edifícios de escritório com ativação limitada e inexistente durante os finais de semana. A contribuição do 3️⃣ autor seria mais válida se contemplasse a divergência acima. Não apenas discutindo ativação, mas também o comparativo entre arrecadação de 3️⃣ um estádio contra prédios residencias e comerciais e questões ambientais. Essas discussões seriam mais válidas mas difícil de ser realizadas 3️⃣ já que teria um caráter especulativo por falta de dados e projeto do estádio.
Há ainda uma questão justa com relação 3️⃣ ao impacto na mobilidade de vizinhança e ambiental. No trânsito será avaliado quando o projeto for submetido à autoridade local 3️⃣ - CET-Rio. Sem um projeto, não há como definir qual será, mas imaginar que será alto não é o suficiente 3️⃣ para determinar êxito ou falha de um projeto. Em universidades essa dedução seria questionada.
É sabido que a CET-Rio é criteriosa 3️⃣ em leovegas casino suas avaliações, e acredito que o processo de aprovação desse projeto nesse órgão será o mais complexo. Também 3️⃣ é sabido que caberá ao Flamengo apresentar um plano operacional, ou seja, qual será a estratégia para os dias de 3️⃣ jogos, e a CET-Rio poderá exigir alteração do sistema viário. Os custos dessas mudanças não seriam da prefeitura, isso ficaria 3️⃣ por conta do clube.
O autor parece desconhecer o processo de aprovação de projetos nas empresas de engenharia de tráfego no 3️⃣ Brasil. Recentemente, do Atlético Mineiro foi exigida uma grande obra viária para a aprovação do seu estádio, com custo de 3️⃣ R$ 212,4 milhões. Além disso recaíram sobre o projeto custos de aprovação ambiental (R$ 95,3 milhões), social (R$ 12,7 milhões) 3️⃣ e a obra do estádio propriamente dito (R$ 750 milhões). Belo Horizonte, com dois clubes na primeira divisão, tem três 3️⃣ estádios, o mesmo número que o Rio de Janeiro, com quatro clubes na primeira divisão.
O edital ainda obriga o clube 3️⃣ a apresentar um plano de mobilidade que inclua o acesso às estações de transporte de massa e medidas para adaptação 3️⃣ do novo polo gerador de viagens às conexões de vias urbanas existentes. Esse plano somaria na discussão acima entre estádio 3️⃣ versus torres de escritórios. Tais exigências não seriam feitas a incorporadoras, comprometendo ainda mais a ativação na hipótese de uso 3️⃣ do terreno para escritórios.
Outros pontos do edital fazem cobranças ao futuro vencedor não seriam feitas a incorporadoras, como plano de 3️⃣ desenvolvimento social com a participação das comunidades locais no desenvolvimento do seu projeto. Não se faz, normalmente, tais exigências.
Não há 3️⃣ dúvida nem discussão sobre a necessidade ou importância de escolas, postos de saúde, mas nenhum desses equipamentos seria entregue pelo 3️⃣ Fundo que detém o terreno. O que se sabe é que o futebol no Rio movimentou R$ 3,96 bilhões, com 3️⃣ 50,9% do Flamengo, segundo a Prefeitura do Rio. Com seu estádio próprio e potencial de receita ainda maior, é plausível 3️⃣ acreditar que a prefeitura arrecadará ainda mais e potencialmente poderá investir nos equipamentos necessários. No momento ela não está empregando 3️⃣ capital nesse processo de desapropriação, mas sim aumentandoa arrecadação em leovegas casino alguns anos.
Finalmente, um comentário com relação ao lance mínimo 3️⃣ de apenas R$ 138 milhões. Um laudo pericial foi entregue e aprovado. Minha experiência sugere que o valor está abaixo 3️⃣ do que poderia ser, mas uma pequena nota, discreta no final do documento, nos lembra: "o custo do terreno não 3️⃣ considera a descontaminação do mesmo". Mesmo que não custe muito para fazê-lo, contaminação não combina com incorporador, que avesso ao 3️⃣ risco, tende a diminuir o apetite por locais assim, diminuindo a liquidez e aumentando o risco de ficar desocupado.
Importante lembrarmos 3️⃣ que o Fundo venderia o terreno em leovegas casino partes, receberia o pagamento em leovegas casino anos, talvez de forma parcelada, permutas, 3️⃣ e mesmo assim parte do terreno poderia permanecer desocupado por anos. Na desapropriação será pago à vista, inteiro, portanto, cabe 3️⃣ uma conta financeira comparando o pagamento a vista, contra um pagamento futuro incerto.
Outro ponto importante, igualmente negligenciado pelo autor foi 3️⃣ o acordo feito entre a Prefeitura e o Fundo que, além de expandir o prazo e a área para o 3️⃣ uso das CEPACS, "perdoou" dívida de R$ 4,3 bilhões que o Fundo tinha com a própria prefeitura. O Fundo não 3️⃣ pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) dos CEPACS no valor de R$ 4,3bilhões. O Fundo e o CCPar 3️⃣ (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia Em 9 de agosto de 2024, firmaram 3️⃣ um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças ("acordo").
Essse "acordo" mudou o status do Fundo de iliquidez para liquidez, como 3️⃣ registrado em leovegas casino seu relatório anual. Não dá para dizer que o Fundo, na relação entre ele e a prefeitura, 3️⃣ está sendo prejudicado. Acredito que a prefeitura deve mais explicações com relação a esse "acordo", mas o texto não se 3️⃣ refere a isso, infelizmente, raso mais uma vez. Aí havia um ponto para ser explorado, esse não se relaciona com 3️⃣ o estádio nem com o Flamengo, mas com a cidade e os contribuintes. O autor não o fez. Considero alguns 3️⃣ pontos legítimos no texto, mas que foram negligenciados e pouco explorados, conferindo uma contribuição pobre ao debate.
* professor da faculdade 3️⃣ de arquitetura da universidade de Victoria em leovegas casino Wellington na Nova Zelândia - Phd e Mestrado em leovegas casino arquitetura - 3️⃣ Pós Graduado em leovegas casino Real Estate Marketing pela universidade de British Columbia no Canada e líder da pesquisa internacional sobre 3️⃣ estádio de futebol Stadia.
Texto em leovegas casino que o autor apresenta e defende suas ideias e opiniões, a partir da interpretação 3️⃣ de fatos e dados.
** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do leovegas casino
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